《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区深化土地利用方式改革推动城乡融合集聚发展的若干措施的通知》政策解读

        一、背景和目的

　　为解决南海区历史形成的土地利用碎片化问题，加快土地利用方式的改革创新，推动产业用地成片连片利用，促进实体经济高质量发展，市自然资源局南海分局起草了《关于深化土地利用方式改革推动城乡融合集聚发展的若干措施》（以下简称“若干措施”）。

　    二、文件主要内容

　　（一）框架构成

　　“若干措施”包括五大部分，共十八条措施。

　　（二）主要内容

　　1.构建国土空间规划体系，奠定产业集聚基础

　　【解读】主要政策要点包括：

　　一是构建规划体系，引领产业用地集聚开发。优化工业用地布局，划定不少于190平方公里工业用地红线，谋划产业空间集聚，划定10个以上万亩产业用地集聚区。主要是利用国土空间规划编制的契机，谋划落实同类土地集聚规划。二是制定村级工业园升级改造空间与产业规划，细化落实改造计划。编印《南海区村级工业园升级改造空间与产业规划》，划定产业集聚区、主题产业社区、储备整备空间、腾退区、腾挪安置区等集中改造区域，主要是在规划基础上划定改造区域。

　　2、实施全域土地综合整治，实现土地集中归并

　　【解读】主要政策要点包括：

　　一是建立腾退“一张图”，2年拆旧复垦1万亩。划定腾退区，制定拆旧复垦任务清单。2023年12月31日前，完成1万亩拆旧复垦任务。主要是摸查零散土地基础上，分镇街落实腾退任务。二是建立利益平衡机制，助力空间布局优化。完善“地券”制度，建立周转“指标池”，探索房券和财政资金奖励和引入市场资金的方式，平衡土地调整导致的利益增减。通过地券、房券、绿券等利益平衡机制的运用，来推动拆旧复垦。三是集中建设产业保障房，承接产权及产业转移。低效建设用地在征收、整备或腾退后获得“房券”，再以房券兑换相应面积的产业保障房，2023年12月31日前，全区建成200万㎡产业保障房作为村集体兑换房票之用（其中桂城、里水、大沥各30万㎡；狮山50万㎡；九江、丹灶、西樵各20万㎡），主要是明晰保障房的作用和落实保障房的建设任务。

　　3.实施集体土地严格管控，防止土地碎片利用

　　【解读】主要政策要点包括：一是严格管控腾退区土地利用，助力土地腾退。在划定的腾退区，拟腾退土地不得实施新建、加建、改建、扩建等行为。不得以出让、出租、转让、转租、抵押等方式转移使用权或租赁权。实施腾退区的严格管控。二是划定连片城市更新单元，限定优惠政策适用范围。按照连片改造需要，全区统一划定面积不低于300亩的多个连片城市更新单元（单元内可含非“三旧”土地）。位于城市更新单元内且纳入标图建库的项目继续享受各类“三旧”改造政策。城市更新单元外的项目，无论是否纳入标图建库，不再享受“三旧”改造政策。限制零散用地，尤其是工改居项目的城市更新，为连片改造打下基础。三是强化入市管控，禁止土地零散使用。在产业集聚区内，土地面积小于30亩的地块不允许单独入市。对集聚区内零散土地实施严格管控，防止产生新的碎片化。

　　4.灵活创新土地利用模式，促进土地连片利用

　　【解读】主要政策要点包括：一是加强土地征收和整备，确保招商引资需求。强化政府统筹，产业集聚区内的集体土地优先通过征收、整备、统租等方式由政府统筹使用。每年要实现政府统筹连片工业用地8000亩（其中狮山2000亩，其他镇（街道）各1000亩）。确定政府统筹利用土地的方式以及任务。二是探索产权转移归并，促进集体土地连片利用。试行将集体土地所有权或使用权转移到一个主体名下，由同一个主体统筹开发利用。鼓励土地产权归并，促进连片开发。三是允许土地空间灵活调整，促进同类土地归并集中。产业集聚区内，不同建设用地之间可进行灵活空间调整，空间调整不视为土地置换，依照税收法律、行政法规规定享受相关税收优惠。放开不同土地类型的空间调整限制，促进土地归并集中。四是征改并用，推动产业社区土地连片征收。将符合条件的村级工业园，按照确定的用途比例（公共设施40%、工业30%、居住20%、商业10%），参照“三旧政策”折算土地补偿款连片征收。“三旧”占比超60%的工业用地可以协议出让。利用征改并用制度，以平衡“三旧”土地和非“三旧”土地的收益，促进土地连片征收。五是探索建立“政府管控、国企主导、市场化运作”模式，促进产业用地连片开发。区政府直接授权同意全资国有企业一二级开发和园区运营联动的特许经营模式，吸纳社会资本入股联营，实施“一园一国企一平台”策略。鼓励国有企业以各种方式介入村改。

　　5、建立多项保障体制机制，确保土地连片利用

　　【解读】主要政策要点包括：一是制定财政保障措施，引导土地连片利用。建立产业用地收储成本区、镇（街道）负担机制，对土地出让收益分成比例进行适当调整。按照连片改造需要优化村改扶持奖励政策。从优化土地收益分配和村改资金奖励着手，提高镇街和市场主体连片改造的积极性。二是推行容缺审批，促进产业用地高效开发。产业用地供应开发的职能部门建立容缺审批机制，实现高效审批。建立容缺审批机制，推动连片项目快速改造。三是建立常态化联合执法机制，严厉打击违法用地。建立多部门多环节联动的区镇联合执法架构，重点查处村级工业园腾退区、产业集聚区、主题产业社区等重点难点堵点区域。建立联合执法机制，打击违法用地，为土地集中利用扫清障碍。四是建立评估和竞争机制，确保资源优化配置。设立产业用地供需联合评估机构，建立土地资源配置机制，实现连片产业用地与招商引资项目的最优配置。建立财政奖励资金和用地指标竞争机制，确保效率高的镇街和项目优先获得支持和奖励。优化土地资源和资金配置机制，提升土地利用效率。

　　另外明确了文件的实施期限和实施要求、解释单位。

　　佛山市自然资源局南海分局

　　2021年12月23日